日々の日記
by HSOgolgo
2006年 02月 16日 ( 1 )
マンション投資
今日は午前中は女性のお客様、
午後からは男性のお客様が多く来店されました。
感謝、感謝であります。

本日 午後一番のお客様は
以前マンション投資を考えていらっしゃる話を
されていた方でした。

マンションを購入して
それを別の人に賃貸契約をして
その中でマンションのローンを返しながら
利益をだしていく投資方法です。

自分も現在はスタッフの寮として
使用しているマンションの一室を所有しており
そこの寮としての利用以外の
活用方法などをお聞きしたりした事がある
不動産関係のお客様に
以前、マンション投資の件を
お聞きしていたのを今回はご報告。

まず今からそのような投資をしても
利益をあげるのは難しいとの事。

長い考えでいくと
住人が変わるたびに
リフォームするなど環境を整えなければならず
その際の出費を考えると
最終的に利益をだすのは難しいとの事。

あえて言うなら
都内の一部の地域なら投資としてのマンション購入
は向いているが、地方などで
現在ではかなりリスクがあるとの事。

そう考えると、自分の所有する物件は
寮以外に使用する事ができないわけで(涙)
まだまだ残っている借金・・どうないするんや(汗)

なんて本日のお客様に話しましたら
やはりそれは皆にも言われて
今回の投資は見送ったとの事。

ちなみに、不動産の話をお聞きしたお客様に
「本来のマンション投資」の話もお聞きしたので
その話なんぞを参考までに。

ここからはその時の話。

先日販売した都内のマンション。
築30年くらいで都内某所にある古いマンション。

部屋構成は忘れましたが
洗濯機などが表の廊下にでているような
かなり古いタイプのマンションだったそうです。

これは、いわゆる投資対象のマンションだったそうで。

「このマンション物件はいくらで売れたと思います?」
「一部屋ですよね・・・しかも築30年以上(汗」
「なんと35,000,000円ですよ」
「げ〜っ!だって洗濯機が表で、築30年以上ですよね・・」
「そこがポイントなんです」

どういう事かと言いますと
そこには驚きの投資方法がっ!

まず築30年のマンションなどは
当時の建築法などの関係で敷地面積に対して
ギリギリに建築する事ができずに
実際の敷地面積と建築面積は大分違うのだとか。

で、現在築30年を超えたマンションなどは
耐震の問題から建て直しをする流れになっているそうで。

そして、そのマンションの住人の何割(確か5/3)かが
建て直しを希望すると、そのマンションを
新たに建て直しをする事が可能なのだそうで。

その流れでマンションを建て直しをする事になると
現在の建築法によって敷地面積ギリギリで
新しいマンションは建築される事になるわけです。

ここから判りやすい用に単純な話になりますので
実際の話とは違いますので誤解のないように。

築30年のマンションは10階建てとします。
それが
新たに建て替えとなると
現在の建築法で建て替える為に
敷地面積ギリギリでマンションが建設されます。

単純な数字でこれが20階のマンションが建つとします。

で、今回の建築費はその新たに増えた10階分の
収益でまかなう事になるので
住んでいた住人は殆ど出費がでることがなく
新しいマンション物件を所有することになるのだそうで。

そうなると35,000,000円で購入した物件が
都内などだと100,000,000円になる事も!

「これがマンション投資なんです」


っていうか、そんな金ないし・・・・(泣)
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by HSOgolgo | 2006-02-16 23:37 | 日々の日記